Questions fréquentes

La garantie obligatoire

L’assurance garantit obligatoirement le financement de la réparation des dommages qui compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination.

Sont aussi couverts les dommages aux éléments d’équipement indissociables que l’on ne peut enlever, démonter ni remplacer sans détériorer la construction.

Cette garantie commence après l’année de parfait achèvement et prend fin à l’expiration d’un délai de dix ans à compter de la réception. Elle est aussi acquise :

• avant réception, lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution par celui-ci de son obligation de réparer ;
• après réception, et avant expiration du délai de garantie de parfait achèvement, lorsque, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté, dans le délai fixé par le marché ou, à défaut, dans un délai de quatre-vingt-dix jours, son obligation de réparer.

La garantie des éléments d’équipement dissociables

Cette garantie commence après le délai de parfait achèvement et prend fin à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la réception. Non soumise aux clauses types obligatoires, elle peut être limitée, comporter une franchise ou des exclusions, et les délais de détermination de l’indemnité fixés pour la garantie obligatoire ne s’imposent pas à l’assureur. Il convient de se reporter au contrat pour connaître l’étendue de cette garantie et ses modalités.

La garantie des dommages immatériels consécutifs à des désordres garantis

Le contrat d’assurance dommages ouvrage peut garantir en option les dommages immatériels subis par le propriétaire de la construction ou ses occupants, résultant directement d’un dommage survenu après réception. Cette option peut se révéler très utile dans la mesure où la garantie obligatoire n’inclut pas les pertes de jouissance (impossibilité d’occuper le bâtiment pendant la durée nécessaire aux travaux de réparation s’il s’agit d’un logement ou perte de loyers si l’immeuble est loué).

Cette garantie varie selon les contrats, elle peut comporter une franchise ou des exclusions. Il convient donc de se reporter au contrat.

La garantie des dommages aux existants du fait des travaux neufs

Sont appelées « existants » les parties anciennes de la construction qui ne font pas l’objet de travaux de rénovation. Le contrat d’assurance dommages ouvrage peut garantir en option les dommages concernant ces parties anciennes après que le maître d’ouvrage a accepté l’ouvrage, avec ou sans réserves.

La réception, point de départ des garanties

La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle intervient lorsque l’entrepreneur livre la construction terminée. Dans l’habitat collectif, l’acquéreur ne participe pas juridiquement à la réception. C’est au vendeur de signer le procès-verbal de réception. En revanche, dans le cas d’un contrat de construction de maison individuelle, le destinataire de la construction procède lui-même à la réception puisqu’il est le maître de l’ouvrage.

Avant de signer la réception avec les entreprises ou de constater la livraison du logement par le vendeur, il importe de signaler par écrit les défectuosités et aussi les non-conformités par rapport à ce qui a été promis. Il faut adresser une copie de ce document à l'assureur dommages ouvrage pour information.

Avec un constructeur de maison individuelle, il est possible, pour protéger ses droits, de consigner la retenue de garantie.

Si la réception de la maison est effectuée sans l’assistance d’un professionnel, le maître d’ouvrage dispose d’un délai de huit jours pour signaler les défauts qu’il n’aurait pas vus.